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特色小镇案例研究三
2019年04月09日 分类:也说旅游 阅读 (2614)
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特色小镇小而精美,类型多样,因此,李也文旅根据特色小镇的特点,总结了十大不同类型的特色小镇。在此前,已经介绍了历史文化型特色小镇、城郊休闲型特色小镇、新型产业型特色小镇,本期继续介绍特色产业型特色小镇、交通区位型特色小镇


特色产业型小镇:打造特色产业型小镇,一是要小镇产业特点以新奇特等产业为主;二是小镇规模不宜过大,应是小而美、小而精、小而特。


案例:平阳宠物小镇


小镇位于浙江省温州市平阳县,距离平阳县中心1.1公里,交通方便。处于国家4A级景区南雁荡山景区门户区域。小镇以国内知名宠物为主题。重点培育宠物用品产业和宠物休闲旅游产业这两大主导产业,将产业、旅游、社区、人文功能融于一体,建设成为集全国最重要的高端宠物用品研发制造基地、时尚展销窗口、主题旅游目的地和综合服务中心为一体的特色小镇。


小镇主要分为三大功能区:一是结合游客接待中心、宠物文化博物馆、产业研发与公共服务中心和宠物产业总部经济园的建设打造小镇的核心区;二是宠物用品产业核心制造基地,包括科创园、电商园、生产示范园,以及宠物用品小微创业园;三是以旅游和居住为主的综合服务性功能区块,包括宠物时尚主题乐园、特色旅游村、宠物用品商业街和综合商住区。


交通区域型小镇:打造交通区位型小镇,一是要小镇交通区位条件良好,属于重要的交通枢纽或者中转地区,交通便利;二是小镇产业建设应该能够联动周边城市资源,成为?#20204;?#22495;的网络节点,实现资源合理有效的利用。


案例?#21512;?#23665;空港小镇


空港小镇规划3.2平方公里,位于萧山国际机场东北侧,地处空港新城核心地带。距离萧山15公里,杭州20公里,3小时车程能覆盖长三角主要中心城?#23567;?#24314;立空运、航运、铁路、公路等多式联运智能化物流网络体系,积极向电子商务、物流装备制造延伸,打造浙江唯一、国内领先、有影响力的空港特色小镇。


依托航空特色,集聚电商物流巨头,抓住跨境电商发展机遇,在国家“一带一路”和“互联+?#21271;?#26223;下,积极打造萧山产业转型升级的新样本。小镇构建的以智慧云、智能链、智通关、智生态(4I)为核心的“智慧物流”体系,使其完?#38378;舜游薜接小?#20174;小到大,半年线上交易额超20亿的迅速发展。


李也文旅总结十大类型特色小镇,本期介绍特色小镇中的特色产业型小镇、交通区域型小镇,我们将于后面陆续介绍其他类型,敬请期待。



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文旅地产的现状与未来

文旅地产的现状与未来[也说旅游]

2019/04/29

随着国民经济收入水平的不断提升,我国旅游市场发展也相应?#35813;汀?#25454;国家旅游局预计,我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱产业。毋容置疑,这是大众乐于消费的朝阳行业,预示着文旅产业的投资窗口已然打开。在此背景下,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅地产一?#21271;揮美?#20316;为拿地或营销的噱头,概念强于落地。作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。综合百强房企进军文旅地产的已有布局来看,涉入程度、投资体量、侧重细分领域和落地的具体项目形态,以及打法等方面,有多个异同之处。比如恒大主要是童世界、水世界这类主题公园(乐园),大型文旅综合体海花?#28023;?#20197;及康养项目养生谷;融创侧重文旅城、旅游度假区、文旅小镇等。万科已布局冰雪度假、营地教育、度假地产、文旅综合体等领域。整体看,百强房企所涉领域囊括主题乐园、度假区、康养项目、特色小镇、田园综合体、文旅综合体、城市商旅文综合体,乃至参与景区开发等,游乐、医疗、影视、文创、文娱、体育、教育、科技等元素都被整合进去。另一方面,我国文旅地产整体仍以销售为主,山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依?#24213;?#23429;销售,而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅,对资金与资源整合方面有较高要求。近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产,销售依赖性相对?#20808;酢?#21069;者具有拿地成本低、?#20013;?#30340;门票收益以及配套商业和地产项目的快速回现等优势。后者的开发不需要巨大的硬件投入,关键在于开发者如何解读、升级项目自身的历史文化价值,在业态、建筑和运营服务等层面打造项目的独特之处。在城镇化趋势下,未?#35789;?#22330;机会巨大。不过,随着地方政府对文旅地产认知增强,适用土地资源减少,文旅概念拿地或更不容?#20303;?#19978;海著名旅游规划策划公司李也文旅认为:文旅项目的打造运营能力,实质运营成效形成的品牌效应,将可能是房企撬动地方政府的重要助力。强者恒强,大鱼吃小鱼,这意味着继续做大规模可能仍是各体量房企的未来之选。李也文旅最新服务客户甘肃中科创集团也选择在甘肃定西进军文旅地产,西部地区游客人次增加、文旅资源的挖掘及产品供给提升,提供?#28865;?#22810;的文旅市场空间和机会,吸引更多文旅资本进入。但综合甘肃的各项要素条件来看,相比海南、云?#31995;?#21306;域,它并非最优选,但卡位竞争也没那么激烈。先最优,再次优……背后的竞争已然加剧。

田园综合体与特色小镇的融合

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特色小镇案例研究四

特色小镇案例研究四[也说旅游]

2019/04/26

特色小镇小而精美,类型多样,因此,李也文旅根据特色小镇的特点,总结了十大不同类型的特色小镇。在此前,已经介绍了历史文化型特色小镇、城郊休闲型特色小镇、新型产业型特色小镇、特色产业型特色小镇、交通区位型特色小镇,本期继续介绍资源禀赋型小镇、生态旅游型小镇。资源禀赋型小镇:打造资源禀赋型小镇,一是要小镇资源优势突出,处于领先地位;二是小镇市场前景广阔,发展潜力巨大;三是对小镇的优势资源深入挖掘,充分体现小镇资源特色。案例:定海远洋渔业小镇小镇位于舟山市定海区北部的干览镇境内,毗邻定海西码头渔港。小镇规划面积3.18平方公里,建设用地1.26平方公里。小镇打造一个产业特色明显、地方文化独特、生态环境优美、“产、城、人”三位一体的省内唯一的远洋渔业健康产业小镇,使之成为长三角地区乃至全国海洋健康产业的新样板、新典范。小镇规划形成“一核五区”的功能布局结构。一核指远洋渔都风情湾区,?#30784;?#23567;镇客厅”。五区指远洋健康产品加工区、健康产品物流区、生活配套区、健康休闲体验区和综合保障区五类功能区。生态旅游型小镇:打造生态旅游型小镇,一是要小镇生态环境良好,?#21496;?#23452;游;二是产业特点以绿色低碳为主,可?#20013;?#24615;较强;三是小镇以生态观光、康体休闲为主。案例:丽江九色玫瑰小镇九色玫瑰小镇位于丽江市古城区七河镇金龙村,距三义机场3.5公里。项目结合村内9个民族主题文化元素,开发面积约3.6平方公里,分六个板块,包括442栋8万多平米传统庭院房屋涂色,100余幅3D彩绘的建设。规划用5年时间,投资约5亿元来完?#19978;?#30446;开发。亚洲第一个彩色村庄、第一个玫瑰爱情主题小镇。小镇整体项目划分为五个区域:一区为商业休?#23567;?#23130;庆、3D文化创意园;二区为玫瑰温泉酒店;三区为玫瑰育苗基地?#26696;?#31471;蔬果采摘园;四区为使用玫瑰种?#19981;?#22320;、花海景观基地、摄影基地;五区为玫瑰爱情大道及四季花海、空中观景?#21462;?#26446;也文旅总结十大类型特色小镇,本期介绍特色小镇中的资源禀赋型小镇、生态旅游型小镇,我们将于后面陆续介绍其他类型,敬请期待。

乡村旅游背景下传统乡村的转型升级以山里寒舍为例

乡村旅游背景下传统乡村的转型升级以山里寒舍为例[也说旅游]

2019/04/25

目前我国乡村旅游的发展已经走过?#35828;?#31471;零散化的农家乐、渔家乐和统一管理、统一规划的两个阶段,正在进入以娱?#20013;?#38386;度假为特征的第三阶段即乡村度假阶段(以乡村特色民宿为基础,以田园度假生活方式为寄托,围绕乡村资源开展疗养身心的深度旅游活动)。乡村度假为传统乡村的转型提供了一?#20013;?#30340;方式,那?#21019;?#32479;乡村是如何向乡村度假转型的?什么的乡村容易向乡村度假方向转型?本文将以山里寒舍为案例?#25945;?#20854;由衰败乡村向高端乡村度假目的地转型的路径。一、山里寒舍的整体概况山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪?#33633;澹?#36317;离?#26412;?08公里,是一处由古村落改造成的乡村酒店群。山里寒舍将整个村子的宅基地?#22242;?#27665;的田地租用,约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施,形成山里寒舍创意乡村休闲度假区,预计开发的配套设施还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、?#22659;亍⑹止?#22346;、农耕博物馆、观光车等。二、山里寒舍华丽转身前后1、山里寒舍“转身”前由于地处偏远,交通不便,干峪?#33633;?#26449;民逐渐外迁,导致大量民居闲置乃至荒废,村内民居空置率高达80%,成为名副其实的“?#25307;?#26449;”。干峪?#33633;?#25143;籍人口仅有41户71人,平均年龄超过60岁,常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化,年轻劳动力纷纷外出谋生,造成土地和山场无人打理,全村43处宅?#28023;?#22823;多处于闲置状态,村庄日益凋敝,了无生机。2、山里寒舍“转身”后2013年,北庄旅游开发公司,以50年租用、二套闲置房入股合作等形式,收租了村里废弃或闲置的宅基地(或集体土地),对村落的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设,并将传统民居院落改造成为高?#20998;?#30340;度假酒店,以“奢华与朴素混搭,舒适和自然结合”为特色,将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合,并配套了游?#22659;亍?#39640;尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目,目前开放的院落有20余座,入住价格从1500元至4000元不等。通过这一模式,村民不仅可以获得稳定的租金,同时还成为山里寒舍的员工,获得相应的工资收入,而干峪?#33633;?#30340;土地、果林等各类资源也得到了系统盘活,昔日?#29287;?#30340;?#25307;?#26449;变身成为国际范的乡村度假区。三、山里寒舍华丽转身的重要因素李也文旅认为促进衰败的干峪?#33633;?#21521;山里寒舍华丽转身的因素主要集中以下4个方面。 1、乡村自身的优势首先干峪?#33633;?#26449;落生态优良,环境幽静,具有原生态的乡村味道浓郁,这种天然的、保存良好的乡?#30103;?#24687;为乡村度假开发提供了重要载体;其次部分房屋空置是乡村度假开发的重要条件,闲置的农宅减少了项目前期的工作程度,容易进行资产流转,并易于对房屋进行改造升级,最后村落民居建筑多为传统?#26174;?#33853;,风貌特色突出,由砖石或木头等乡土材?#21183;?#31569;而成的建筑更能彰显乡村的?#21183;?#20065;?#30103;?#24687;,而且建筑外貌、结构等保存完整,具有较高的改造价值。2、施行有效的土地流转政策在“山里寒舍”的带动下,干峪?#33633;宄闪?#20102;旅游专业合作社,着眼于干峪?#33633;?#29420;特的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求,有效推动土地、房屋流转,在不改变所有权前提下,村民以房屋、果树、土地入社,化零为整,委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地(或集体土地),以50年租用、二套闲置房入股合作等形式,改造建设40套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施,形?#38378;?#23665;里寒舍创意乡村休闲度假区。3、进行乡土化的开发山里寒舍最大的特点就是具有乡村的原始生态特征,开发不破坏当地环境,保留了原有的古老建筑外貌。在开发建设过程中,最大限度地使用当地的石材和木料,最大限度地保护民居的原始状态。酒店房间在原有老房基础上改造装修而成,从外面看还是村民老宅,木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天,糅合了中西设计,融合了?#29260;?#19982;现代理念,创建了?#29260;?#32780;不失现代化的混搭风。五星级的客房及卫浴设施,中西餐厅,无线网络覆盖等。4、确保农户的利益得到落实首先最大限度保障农民权利,北庄旅游开发公司与干峪?#33633;?#26449;民签署了一份为期20年的委托经营合同。20年之后,如果村民对现有的经营状况和收益表示满意,可通过召开村民代表大会的形式,优先续租给开发企业。其次最大程?#28909;?#20445;农民收益,山里寒舍为?#29992;?#25552;供了租金、分红以及工资等多种收益形式,全村?#21496;?#24180;收入达2万多元,在企业就业的社员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金,还可以入股合作社,按照经济效益和入股比例获取一定的分红,另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社?#26412;?#19994;,为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。

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