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风口之下,百强房企如何玩转“文旅地产”
2019年04月03日 分类:也说旅游 阅读 (2495)
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随着地产行业从增量开发时代进入存量资产管理时代,加上我国旅游经济的蓬勃发展,文旅地产成为不少房企跨界经营寻求的新利润增长点。


在此背景下,有超过三分之一的百强房企进入文旅地产行业,如碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、绿地集团等。这些房企各有各的打法和布局领域,组成?#35828;?#21069;国内“主题公园、特色小镇、都市文娱地产、销售型不动产”为代表的四大文旅地产模式。


l恒大:布局庞大、迅速,意与迪士尼比肩


2009年正式进入文旅地产行业的恒大,2017年年报显示,截止2017年12月31日,恒大共拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州、烟台、鄂州、武汉等11个文化旅游项目,总旅游用地储备面积4307万平方米,总在建面积1093万平方米。其主打产品是融合中国文化精髓和世界文明的童话神话主题乐园童世界。此外,依靠其自身足球产业的优势,足球特色小镇项目也在全国各地开花。


l万科:尝试文旅地产新跨界产品


万科在企业发展中并未明?#26041;?#20891;文旅地产项目的战略,但在此领域却早有布局。如成型项目良渚文化村、东莞769文化创意园等,以及签约项目北京门头沟军庄镇、南京秦淮海福传媒小镇等。其中良渚文化村是其特色小镇项目的典型代表,预计11年后盈利。2017年万科成为云南城投40%股权的受让方,负责云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目的后续操盘运营开发2018年7月3日,万科成为华人文化的新股东,试图共同创造出文旅地产领域新?#30446;?#30028;产品模式。


l碧桂园:从特色小镇到主题公园的创新之路


碧桂园的文旅地产项目主要依靠山水资源进行开发,如十里银滩、润扬溪谷、海南?#27721;?#23467;殿等知名项目。2015年8月,碧桂园与平安银行等龙头企业联手成立“平安文旅荟”平台,主打城市?#34892;?#25991;旅综合体和城市周边文化旅游城。2016年碧桂园启动科技文旅小镇计划,宣称未来五年计划?#24230;?#21315;亿元,在全国布局100个科技文旅小镇项目2017年6月,碧桂园与海昌海洋公园合作,双方?#23637;?#37073;州中牟县两宗商业商服地块,将建设总建筑面积不少于12万平方米的综合性海洋公园,这也是碧桂园首次涉足大型主题公园项目。


李也文旅认为,作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面。未来旅游度假逐渐成为人们的一种生活方式,文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。



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特色小镇的继往开来

特色小镇的继往开来[也说旅游]

2019/05/08

在世界各国有许多闻名于世的特色小镇,比如法国的?#31456;?#26106;斯小镇、瑞士的达沃斯小镇、美国的格林尼治对冲基金小镇、格拉斯香水小镇等,类型也是多姿多彩,例如旅游观光型的小镇、历史文化型的小镇,更有度假休闲的小镇等,形形色色的小镇都有独一无二的产业链,独特的民俗文化、风土人情,推进区域经济的?#27604;?#21457;展。特色小镇是经济发展过程中应运而生的产物。特色小镇产生基础始于西方,从国际视角来看,关于城镇发展与建设的经验主要集中在以下几种模式:1991年,Mike Douglass提出了城乡一体化模式,Giffinger等在2007年提出了智慧城市的理念,并在2010年出现了Toppeta的城市化三维发展模型。基于此,1995年Bajracharya提出的小城镇模式开始备受关注,并逐渐演化为?#38405;?#19968;产业为基础的“特色小镇”模式。在国家政策引导和地方政府推动下,特色小镇已经成为全国各地在大力推行的重点工作。特色小镇要求环境美丽?#21496;櫻?#20135;业丰富,集休闲旅游、商?#28548;?#27969;、现代制造、教育科技、传统文化等多业态为一体,投资规模巨大,未来发展前景极具想象空间。特色小镇并无明确的概念定义,由于地域辽阔,各地经济背景迥异,特色小镇在不同省份、地方也有不同的模式和界定方式。综合来看,对于“特色小镇”的理解有两种:一是国家相关部委层面提出的“特色小镇?#22791;?#24565;。在住房和城乡建设部、国家发展改革委、?#26222;?#37096;三部委联合发布的《关于开展特色小镇培育工作的通知?#20998;校?#25552;出“特色小镇原则上为建制镇(县城关镇除外),优先选择建制镇?#20445;?#26089;期云南及陕西、贵州等地提出的“特色小镇”也属于这一概念。二是发展较为成熟的浙江省提出的“特色小镇?#22791;?#24565;。浙江特色小镇是相对独立于市区,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台,区别于行政区划单元和产业园区。浙江特色小镇不是行政区划单元上的“镇?#20445;?#20063;不同于产业园区、风景区的“区?#20445;?#32780;是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,建设成产业特色鲜明、体制机制灵活、人文气息浓厚、生态环境优美、多种功能叠加,“产、城、人、文”四位一体的特色小镇。其要求,规划空间要集中连片,规划面积控制在3平方公里左右,建设面积控制在1平方公里左右,建设面积不能超出规划面积的50%。特色小镇,不仅仅是产业的集聚、融合,其地方文化、休闲文化的魅力,也将是特色小镇的重要元素。 特色小镇的文化特色,要注重结合地域文化特色,挖掘文化内涵,形成小镇个性文化,并将这种小镇文化植入小镇建设的各个层面和领域,从而增强企业与?#29992;?#30340;文化认同?#23567;?#19968;般来说,特色小镇的文化建设,一方面要提炼和表现地方民俗文化,诸如古建筑、古村落、非物质文化遗产、神话传说、民风民俗等;另一方面,注意营造生态、环保、养生、宜?#35828;?#20241;闲文化。生态禀?#24120;?#24418;成“产、城、人、文”四位一体有机结合的重要功能平台。

特色小镇建设指南

特色小镇建设指南[也说旅游]

2019/05/07

近年来,特色小镇发展取得了一些进展、积累了一些经验,但也有一些地区存在滥用概念、名不副实、盲目发展、质量不高、房地产化等不良倾向。因此,中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,“规范纠偏、典型引路”成为推动特色小镇有序发展的发力正反两面:既要淘汰不实小镇和问题小镇,又要对模式先进、成效显著的特色小镇经验进行总结示范,发挥引领带动作用。2016年以来,针对特色小镇和特色小城镇发展过程中的问题,管理层多次发声纠偏、规范调控。随着发改委《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》的发布,特色小镇政策日渐明朗,更注重纠偏“做减法?#20445;?#20174;申报创建到实施运营都越加严格。同时,支持特色小镇有序发展,也成为了2019年新型城镇化建设重点任务之一。在未来,住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇;政府综合债务率超过100%,市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风?#25307;?#38215;;特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇,这三类小镇将面临逐?#25945;?#27760;。失败的特色小镇往往千篇一律,而成功的特色小镇则各有各的成功经验。近年来,部分特色小镇建设取得了一定进展、积累了有益经验,涌现出一批产业特色鲜明、要素集聚、宜业?#21496;印?#23500;有活力的特色小镇。未来,将逐轮推广精品特色小镇典型经验,支持符合发展规律的特色小镇建设。综合来看,运行模式、特色产业、?#21496;?#23452;游、特色文化风貌、创新机制以及可复制经验,是典型特色小镇的六大推荐指标,具有指导意义;同时,先进制造业、农业田园类及信息、科创、金融、教育、商?#22330;?#25991;旅、体育等特色小镇也将得到鼓励。客观地说,从全国范围看,高质量的特色小镇项目是不多的。很多特色小镇项目是地方政府投资?#27169;?#32780;政府主导的特色小镇通常会面临两个问题:一是缺少商业模式,二是缺少创意运营的能力。这就无法市场化运作,无法复制推广。因此,要?#36842;?#29305;色小镇的高质量发展,就必须构建市场化的发展机制。这是一项系统工程,需要政府、金融机构、运营企业的共同努力。首先,需要地方政府要转变观念。要树立以企业为?#34892;?#30340;特色小镇发展理念,吸引企业和社会?#26102;?#31215;极参与特色小镇建设,并为他们创造良好的氛围和条件。第二,金融机构要创新工具。要适应特色小镇建设的?#24335;?#38656;求特点,降低融资门槛,优化融资条件。第三,运营企业要提高?#20998;省?#35201;努力对标国际一流水平,不断加强特色小镇运营团队的能力建设。特色小镇和乡村建设就是一个硬?#19994;?#20004;个方面,?#23616;?#19978;是一体?#27169;?#29978;?#37327;?#20197;说,特色小镇归根结底是服从和服务于乡村振?#33487;?#30053;?#27169;?#29305;色小镇和乡村振?#35828;?#34701;合发展,就是十九大提出的“城乡融合”发展战略的具体体现。只有把特色小镇与乡村振兴结合起来才能真正将此建设起来。

旅游发展之乡村旅游

旅游发展之乡村旅游[也说旅游]

2019/05/06

无论是国?#20063;?#38754;的政策风口,还是地方层面的热烈?#25918;酰?#20134;或者是?#26102;?#26041;的助推,时下旅游产业当中最热门的话题必然是乡村旅游。近年来乡村旅游一?#32972;?#34028;勃发展态势,而这也成为乡村振?#33487;?#30053;实施的重要路径之一。有关数据显示,2012-2017年我国乡村旅游人数不断增加,2012-2017年乡村旅游人?#26410;?.2亿人次增至28亿人次,年均增长率高达31.2%。在?#36842;?#37327;变的同时,乡村旅游也发生了“?#30465;?#30340;改变。特别是随着外部市场环境及游客需求的变化,曾被大多数文旅开发者忽略的乡村旅游开始成为“香饽饽”。从国?#20063;?#38754;上看,乡村振兴是我国解决三农问题的起点,透过各类乡村旅游、乡村振?#33487;?#31574;的出台可以了解,国家希望透过乡村旅游带动乡村发展。首先可促进三农问题的解决,其次可推进社会主义现代化的更快建设;从?#26102;?#23618;面上看,旅游业是国民经济战略的支柱性产业,乡村旅游政策红利风口?#31859;时?#24066;场看到数以万亿记的庞大市场;从地方层面上看,乡村旅游的发展必?#28142;?#21160;地方?#24335;?#20154;力和就业。从项目开发步骤上,李也文旅认为旅游开发是一个专业性和系统性的工程,乡村旅游的发展需要分三步走:第一,策划规划合理。?#24222;?#26377;云“兵马未动粮草先行?#20445;?#22312;乡村旅游开发的过程中策划规划就是粮草,它是未来整个旅游发展的大脑和蓝图,乡村旅游要想有一定成效,需要在前端进行策划和规划?#22351;?#20108;,建设落地性。有很多地方乡村旅游做了策划和规划,却因为这样或那样的原因造成前期的心血成一纸空文,如果规划不能落地,那么前期策划规划再好也没有意义。第三,运营创新。项目建设完成后,如何能让游客来这里,让游客玩的高兴,乐于花钱,如何让项目能有?#20013;?#36896;血的能力,也是企业需要深入思考的问题。从市场整体环境上,李也文旅认为对于乡村旅游来说,真正需要的是真正切实满足旅游市场需求的项目。从客群心理看,现今出行人群对于美的追求还是有目共睹?#27169;?因此“小而美”的项目更具备落地性和复制性,项目公司在市场调研和客群定位?#34892;?#35201;下足功夫。同时乡村旅游的总体发展,是要通过旅游经济惠及当地百姓与政府,建立共赢关系。乡村旅游或许是一条让乡村再次焕发力量的路,只是这条路也有很多的岔道,岔道上可能有各种各样的机遇与挑战,如何应对这些机遇和挑战,也是每一个乡村旅游追随者需要深入研究和?#25945;值目?#39064;!

文旅产业激流勇进,四个回归谈?#36171;?#24515;

文旅产业激流勇进,四个回归谈?#36171;?#24515;[也说旅游]

2019/05/05

纵观市场,我们正处于一个低碳经济时代。文化和旅游两大产业逐渐成为世界主要国家优先发展的“绿色朝阳产业”。我国也不例外,相关政策的新增,国?#19994;?#22823;力扶?#37073;沟?#25991;旅产业百花齐放。除了常规旅游项目外,还有许多为满足专门目?#30446;?#23637;的旅游活动,如?#27721;?#35799;旅游、历史探秘旅游、书法学习旅游、围棋交流旅游、名人足迹寻访旅游、民族风俗旅游,一时间文旅产业可谓种类众多,争相?#36153;蕖?#37027;么在这样一个飞速发展的大环境下,我们如何立定根本,?#19994;?#33258;己的项目定位和初心呢?我们李也文旅提出以下四个回归,可供大家思考。一、回归情感随着消费升级,文旅产业的消费行为也从基础的吃、住、行转化到追求?#34892;?#19982;情境的诉求。创造值得游客回忆的活动,并注重与游客的互动,这一体验式经济应运而生。如何讲好一个?#36866;攏?#28145;入挖掘品牌价值,形成有效的情感共鸣是每个文旅项目长?#26223;?#28041;的第一步。二、回归记忆都说艺术源于生活也高于生活,现在的文旅项目源于传统文化带来的共同记忆,?#20174;指?#20110;传统文化的?#22253;?#35760;忆。如何回归过去,唤醒记忆,是我们文旅项目又一思考的基座。比如一段红色文化的记忆,一?#20301;?#29004;王朝的记忆这对于特定人群都是一种鲜活的、炙热的记忆。而我们要做的就是如何将其转化为一个可体验的、有感官性、有商业价值的消费场景,全面调动游客的功能感官。完?#19978;?#30446;的情感升级。三、回归健康人对于健康?#30446;是螅?#20174;古?#20004;?#36143;穿始终,文旅产业要与健康产业相结合,做出具有生态?#23567;?#33021;够让人享受心灵愉悦的、让人感受到健康生活的好的产品和服务,让更多人能够享受“身心平衡、天人合一”。这是一个早见?#22235;?#30340;未来发展路径。四、回归创意创意是打破常规的哲学,是破?#38378;?#26032;的创造。创造力在各个行业都是一种难能可贵的能力。而在文旅产业中创意不仅仅是一种产品的创意,业态的创意,更大了说是产业与产业互通的创意,是一种沟通游客和文旅项目的智慧对接。究其根本,一个文旅项目想要在市场上立足,打出一张自己的王牌,就是要进行情感创意、记忆创意、健康体验的创意。只有富有文化创意的项目才能够吸引消费人?#28023;?#20174;而达到预期的目标。在经济发展新常态与新一轮科技革命交汇的大背景下,新?#38469;酢?#26032;业态不断涌?#37073;?#21019;新成为文旅产业发展的基本动力。李也文旅认为我们在不断吸收这些新的知识点的同时,还应不断地积累过去的经验,掌握市场发展规律的根本性原则,这样才能做好文旅项目。

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