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风口之下,百强房企如何玩转“文旅地产”
2019年04月03日 分类:也说旅游 阅读 (2495)
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随着地产行业从增量开发时代进入存量资产管理时代,加上我国旅游经济的蓬勃发展,文旅地产成为不少房企跨界经营寻求的新利润增长点。


在此背景下,有超过三分之一的百强房企进入文旅地产行业,如碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、绿地集团等。这些房企各有各的打法和布局领域,组成?#35828;?#21069;国内“主题公园、特色小镇、都市文娱地产、销售型不动产”为代表的四大文旅地产模式。


l恒大:布局庞大、迅速,意与迪士尼比肩


2009年正式进入文旅地产行业的恒大,2017年年报显示,截止2017年12月31日,恒大共拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州、烟台、鄂州、武汉等11个文化旅游项目,总旅游用地储备面积4307万平方米,总在建面积1093万平方米。其主打产品是融合中国文化精髓和世界文明的童话神话主题乐园童世界。此外,依靠其自身足球产业的优势,足球特色小镇项目也在全国各地开花。


l万科:尝试文旅地产新跨界产品


万科在企业发展中并未明?#26041;?#20891;文旅地产项目的战略,但在此领域却早有布局。如成型项目良渚文化村、东莞769文化创意园等,以及签约项目北京门头沟军庄镇、南京秦淮海福传媒小镇等。其中良渚文化村是其特色小镇项目的典型代表,预计11年后盈利。2017年万科成为云南城投40%股权的受让方,负责云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目的后续操盘运营开发2018年7月3日,万科成为华人文化的新股东,试图共同创造出文旅地产领域新?#30446;?#30028;产品模式。


l碧桂园:从特色小镇到主题公园的创新之路


碧桂园的文旅地产项目主要依靠山水资源进行开发,如十里银滩、润扬溪谷、海南?#27721;?#23467;殿等知名项目。2015年8月,碧桂园与平安银行等龙头企业联手成立“平安文旅荟”平台,主打城市?#34892;?#25991;旅综合体和城市周边文化旅游城。2016年碧桂园启动科技文旅小镇计划,宣称未来五年计划?#24230;?#21315;亿元,在全国布局100个科技文旅小镇项目2017年6月,碧桂园与海昌海洋公园合作,双方?#23637;?#37073;州中牟县两宗商业商服地块,将建设总建筑面积不少于12万平方米的综合性海洋公园,这也是碧桂园首次涉足大型主题公园项目。


李也文旅认为,作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面。未来旅游度假逐渐成为人们的一种生活方式,文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。



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旅游产?#25151;?#21457;规划理念

旅游产?#25151;?#21457;规划理念[也说旅游]

2019/08/15

随着国民经济的发展,体验经济时代的到来,?#27807;?#25105;国旅游行业得到了空前的发展,目前旅游业已经成为我国重要的经济活动之一,且每年保持3.1%的速度增长。国民生活水平质量的不断提高,?#27807;?#20154;们对旅游产品的需求也在不断的提高,随之而来的是更加注重“新奇”与“享受?#20445;?#20026;了更加适应时代及市场客户需求,新型旅游产品的不断更新已成为旅游行业未来发展的大趋势。旅游产品是指旅游行业工作者通过旅游事物、设施、旅游交通等,给游客需求提供全套服务的保障产品,可分为传统旅游产品与现代新型旅游产品。传统旅游产?#20998;?#35201;包括?#20309;?#21270;旅游、观光旅游、商务游等,表现形式多为团队;现代新型旅游产?#20998;?#35201;包括:健康养生游、科?#25112;?#32946;游、体验游赏游、刺激消费游、大众生态游等,此类产?#33539;?#24378;调于人们的享受体验。随着旅游行业的不断壮大,旅游产品种类不断的延伸,人们追求精神享受的意识也在不断加深,传统旅游产品必将被新型旅游产品所取代,进而促进新型旅游产品的再次升级。李也文旅认为,在现阶段旅游产品的规划开发?#34892;?#35201;遵循以下几个理念:1.生态化理念:随着国民文化素?#24066;?#20859;不断提高,人们对生态环境保护意识的不断提升,导致人们更加注重生态健康的生活方式。旅游是享乐的过程,好的生态型旅游产品愈发容易被游客接受。同时生态型旅游产品所需?#24230;?#30340;?#24335;?#30456;对?#31995;停?#22823;多以原有生态基底进行提升改造。2.市场化理念?#27721;?#30340;旅游产品必定是建立在市场化的基础上,并以整个市场游客的需求为出发点。在进行旅游产?#25151;?#21457;前需对旅游市场中的不同职业不同人群进行全面调研、分析,进行合理的旅游市场定位。旅游产品并不需要适合所有人?#28023;?#22240;?#21496;?#20934;定位一类/多类人?#28023;?#35774;?#21697;?#21512;他们需求的产品即可。在旅游产品?#30446;?#21457;过程中,需要明确产品?#30446;?#21457;是否能否吸引足够的投?#39318;式穡?#26159;否能够满足游客需求,是否能够为企业带来可观利益等问题,只有这样才能确保开发出?#20998;?#20248;良、经济效益高的旅游产品。3.特色化理念:旅游市场的火爆让众多旅游企业相继出?#37073;?#26053;游市场中的旅游产品日渐丰富,想要从这样的大环境中?#24310;?#32780;出,就需要旅游企业对可用资源进行合理的整合、分析,同时面对旅游市场的变化,时刻调整企业的特色旅游产品,以旅游产品特色化、品牌化为目标,开展研发工作。4.全面化理念:需要从时间、空间、种类多方面综合考?#24378;?#21457;。以时间进行考虑,根据季节、节假日、淡旺季等差异进行研发;以空间进行考虑,主要根据不同区域环?#22330;?#20154;文差异或不同区域游客的不同需求进行不同的旅游产品组合开发;以种类进行考虑,通过不同资源类型、不同旅游产品种类及市场目标差异进行合理分析,形成水陆空三种维度空间多种产品?#30446;?#21457;与组合。旅游行业作为我国建设发展中快速崛起的朝阳行业,拥有无限的发展潜力,也?#27807;?#29616;阶段旅游行业呈现“百家争鸣”的现状,在进行旅游产?#25151;?#21457;规划时,需要最大限度满足市场需求,遵循市场理念、特色理念、生态理念及创新精神,合理分析市场需求变化,开发生动形象、富有文化涵养的旅游产品,从而在竞争激?#19994;?#24066;场环境中?#24310;?#32780;出。

创新休?#20449;?#19994;和乡村旅游规划

创新休?#20449;?#19994;和乡村旅游规划[也说旅游]

2019/07/31

作为一个以农业为基础的融生产、生活、生态于一体的新型产业,休?#20449;?#19994;创新发展显得尤为重要。要想与众不同,一个休?#20449;?#19994;和乡村旅游规划项目就要围绕功能布局、主题定位、产业发展、体验产品、资源整合、生态环境等规划方面进行不断创新。怎样创新才能?#36842;?#30408;利并?#20013;?#21457;展呢?1、功能布局创新所谓麻雀虽小,五脏俱全。?#35789;?#20877;小的休?#20449;?#19994;和乡村旅游规划景点,也包括了管理、生产、加工、营销、景观设置、配套设施等多方面的建设。况且区位交通、气候条件、生态环?#22330;?#20135;品内容等等都是与休?#20449;?#19994;和乡村旅游规划项目成败息息相关?#27169;?#20107;先必须有一个清晰的思路,在休?#20449;?#19994;和乡村旅游规划项目的市场定位、功能分区、项目设置、开发原则与时序、经费预算、效益分析等方面做好规划设计。有了科学而适?#32972;?#21069;的规划,事情也就成功了一半,以后的建设也能事半功倍。在外部布局上,要选择区位交通条件便利的地方,能与周边同类项目及景区景点构成互补性,能与整个区域发展形成互动,这样能够获?#23186;?#20026;广泛?#30446;?#28304;。在内部布局上,要将生产区、观赏区、加工区、休闲区等有机合理搭配,尤其是景观设计和游憩设施,要充分考虑游客的感受和舒?#24066;裕?#23613;量做到移?#20132;?#26223;,不走回头路,累了有地方可以暂停休息。如游憩设施类,要尽量就地取?#27169;?#22312;形式上进行创意运用。或石凳、或竹椅、或木条横座等等,各种材料和形态都可以利用。2、主题定位创新无论是人、或者事物、或者产品,有个性才能吸引眼球,让人过目不忘。鲜明、突出的个性和主题就是休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目独一无二的靓丽名片。休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目的个性往往与休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目经营者的风格、追求和修为有关。主题也同样重要,主题要能够突出休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目的最有特色的部分,最好在休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目名称上就能有所体现。是以产业为主,还是侧重休闲活动、是做亲子教育、还是做民宿,要让人一目了然。鲜明的主题特色有助于顾客根据自己的喜好,能有针对性地做出精准的选择;而不是听到某某休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目时不知所闻。3、产业发展创新休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目的基础是农业种养殖产业,这也是休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目能够?#20013;?#32463;营下去的根?#23613;?#26080;农不强,无旅?#36805;弧?#33073;离了农业,就成了“休而不农?#20445;?#21517;不副实。开发多元化的新、奇、特农产品是休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目经营的核心竞争力。要精心选择有特色、有市场前景的种养殖产品,做出休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目自身的品牌,达到“人无我有,人有我新”的效果。休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目很容易陷入假日经济的泥潭,淡季无游客,旺季无招待。休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目产品的精深加工显得尤为重要,要将生鲜产品向干货制作、开发功能饮品、提炼美容保健品、休闲旅游商品等方向发展,延长产业链,同时通过不同时节的体验活动与营销推广解决淡季无事可做的问题,提高经营效益。4、体验产品创新休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目有创意的产品,才会具有恒久的生命力,能带给游客以心灵的共鸣和别样的感受,强化游客的粘性。无论是产品、包装,还是景观小品,都要注入创意的思维。休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目可适当结合时尚元素,让游客有耳目一新,眼前一亮的效果。时尚元素则很切合年?#23835;说?#32963;口。5、资源整合创新休?#20449;?#19994;可用的资源很多,举凡自然资源、农业资源、乡土文化、乡村建筑、民间技艺、民俗节庆、传统?#27490;?#31561;等,只要善加利用,都是难得的宝贵素材。只要运用得当,加入一定的创意改造,能?#40644;?#21040;意想不到的效果。(1)休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目的设置首先要根据园区的资源条件和功能定位,来进行农产品?#22242;?#19994;景观资源以及乡村文化资源等的设计项目。要突显地区特色或旅游吸引力,提供丰富多彩的乡土性旅游项目,以吸引差异化客源,?#33539;?#26680;心竞争力。(2)要充分挖掘当地文化资源,将文化融合灌输到具体项目中去,项目的设计要与农村教育相结合,增?#26377;菹信?#19994;和乡村旅游项目休闲旅游?#30446;?#25216;含量;与厚重独特的乡土文化相结合;与差异化的地脉和人脉相结合。(3)休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目要满足旅游者回归自然、?#39062;?#22478;?#23567;?#20241;闲放松等的需求。除了要着重突出农业和休闲功能外,更要兼顾趣味性浓、参与性强、体验性足,体现“农”味和“野”味,以多样的形式满足不同消费层次游客的需要。同时还要根据每个时期园区的不同主题活动或利用各种节日、盛事来进行节庆活动的策划,展现地方民俗风采。6、旅游设施创新人们在休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目体验活动?#30446;?#23637;必然会涉及到道路、停车场、餐厅、宾馆等服务设施的建设和指示牌、垃圾箱等环境景观的设计,景观设计要结合实际,要求与环境共生,体现生态和自然原理。它们的风格、尺度、轮廓、色彩等都要与休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目的草?#23613;?#27827;湖、山体等自然环境结?#31995;?#36148;?#23567;?#23436;美。例如,休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目内道路应根据自然地势设计;休?#20449;?#19994;和乡村旅游项目建筑最好采用乡村民居的形式;餐饮设施可以是与环境相协调的野外型、家庭旅馆型,或将餐饮与观光温室结合的温?#20063;?#21381;;住宿设施如渔家客栈、农家旅店应安置在相?#22253;?#38745;的区域,有怡?#35828;?#26223;致,与娱乐区有一定距离;又如,生态停车场的建设,可在车场地表铺设生态植草砖,以大型树木作为绿化骨干,采用植物搭起隔离带,可以解决酷暑季节旅游车辆的遮荫和净化汽车尾气的问题 。

田园综合体规划的要点

田园综合体规划的要点[也说旅游]

2019/07/30

田园综合体是什么?#32771;?#21333;来说就是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,同时也是在城乡一体化格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,?#36842;种?#22269;乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种?#27801;中?#24615;模式。田园综合体的核心为“田园?#20445;?#30000;”代表农业(即产业概念);“园”代表景观围合空间(即社区概念)。在田园综合体规划中特别强调旅游功能与产业的融合,以现代农业的建设为旅游发展提供空间,让旅游特色引流功能反哺农业经济发展。乡村振兴下的田园综合体规划具体实施要坚持六?#38454;?#25112;略:第一:必须以规划先行,充分挖掘田园综合体内各类资源;第二:依托基本形态,创新引爆产品,融?#19979;?#28216;六要素提升田园综合体的综合实力与影响力;第三:加强景观规划,塑造“乡愁”情景,让游客产生共鸣;第?#27169;和?#21892;基础设施,提升服务水平。为游客带来更好的体验,从而带动游?#25237;?#27425;消费;第五:融合市场化机制,强化营销重要性。第六:打造完整的产业链,要以企业为主体,政府引导,农村集体为主载,游客参与,培育基地本身基础型主导型产业。在乡村振?#33487;?#30053;指导下田园综合体规划要遵循:1、守住生态防线是田园综合体规划设计的根本立足点。选址基地应以田园的环境空间为基础,在保护好现有的田园生态基础上,利用乡土人情、自然风光、地貌特征,对农村生产资源进行延伸利用。2、传承文化、特色创新。将传统地方特色文化与现代审美趣?#26029;?#32467;合,融入当地特色文化魅力,使田园综合体更具长久吸引力。3、因地制宜突出基地特色。根据基地自身状况,深度挖掘其内在的文化、风土人情、自然条件等,通过差异化打造特色田园。4、坚持以人为?#23613;?#30000;园综合体主要消费群体为城市人?#28023;?#24212;?#32972;?#20998;考虑基地周边城市人群的旅游喜好,收支占比等,同时也要考虑外部空间通达度,为后期多种产业的完善发展(农业、旅游业、餐饮业等),提供便利条件。在这样的战略指导和策划原则上,有一些做的比较成的田园综合体规划案例,本文以保山?#26032;?#38451;区、浙江绍兴花香漓渚和广西南宁美丽南方为例。1、云南保山隆阳区保山?#26032;?#38451;区推进的万亩生态观光农业园,引领传统农业向生态观光和休?#20449;?#19994;转型,形成色彩?#22836;住?#22235;季有景的农业观光画卷,打造集观光、休?#23567;?#23089;乐、传?#22330;?#25991;化展示于一体的生态观光农业园。2、浙江绍兴 “花香漓渚”花香漓渚以农业综合开发为平台,通过花木档次升级、引进相对优质的农文旅项目,以此弥补现有花木产业集群发展的相对滞后、土地资源要素缺失以及农村经济落后带来的发展短板。3、广西南宁 “美丽南方”美丽南方田园综合体规划以地方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托,以农业综合开发项目为抓手,完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系,?#36842;?#19977;产融合、农文旅三位一体及生产生活生态“三步同生”。美丽南方田园综合体整体规划布局为将?#36842;幀?#19968;轴两翼三带八区”的总体布局结构。

基于旅游规划视角下的田园综合体

基于旅游规划视角下的田园综合体[也说旅游]

2019/07/29

田园综合体是顺应区域城镇化?#22242;?#19994;供给侧结构改革的一大创新,是以促进农业产业化、生态文明与?#36842;?#20065;村振?#35828;?#37325;要途径。田园综合体相比国家农业公园、共享农庄、特色小镇、美丽乡村等概念,由于创新的发展模式和巨大的发展潜力而备受关注。田园综合体是一个全新的概念,表现形式多样,特色各有不同,对目前全国内的田园综合体项目进行分析,田园综合体的发展核心是相同?#27169;?#22343;是以农业资源为基础,以地方特色为导向,以休闲娱乐、农耕民俗为补充,带动整产业链全面发展。其中文化主题定位和运营创意是项目的核心灵魂。但目前田园综合体也面临着众多复杂的问题,主要分为:1.盲目随?#26377;裕?#37096;分田园综合体项目位于偏远地区,市场、资源、?#24335;?#22343;不足以支撑;2.产业单一性,田园综合体概念突出单一产业向产业链延伸的概念,但许多田园综合体均是单一性;3.缺乏运营思维,田园综合体是在挖掘和整合现有资源的基础上,发挥最大效率,部分田园综合体缺乏此类思维。从以上内容考虑,未来的田园综合体必须是基于前期旅游规划、策划完善的综合考虑,?#36842;?#20869;容和资源、渠道的多元化发展。避免同质化竞争与发展后劲不足等现象。上海李也文旅规划部负责人认为田园综合体的规划设计是要构建田园生态圈,以“一个大平台,共建五大圈层”思路去进行开发设计。一个大平台:田园综合体项目并不是纯粹的旅游项目,其包含着政府、企业、村民等多方利益,所以田园综合体项目需要以政府为主导,牵头组织平台建设,设立管理机构,提供部分政策支?#37073;?#20174;而吸引企业或者是个?#35828;?#25237;资、管理、运营;最终达到村民参与、带动就业、拉动内需等要求。五大圈层:1.打造以田园产业为核心的多元产业圈层。以各地优势农业资源为基础,协同发展第二、三产业,完善产业链,既强调产业圈层中对田园综合体系特色的延伸,同时也强调多方联动协作。2.以地方文化、民俗、资源为特色的基底沉淀圈层,基于项目地独特的地势、气候、民俗、饮食等进行深度挖掘,从而为田园综合体赋予内在灵魂,它既是非物质的精神体?#37073;?#21516;时也是二三产业发展的物?#26102;?#29616;。3.加强科普研发、观光、教育等为主体?#30446;?#30740;圈层,田园综合体的?#23616;?#36824;是建设乡村,以?#36842;幀?#20065;村振兴”为?#21344;?#30446;标。引入多元科技基础设施和高效科研教育机构是重构乡村人?#28023;?#24341;入人才的过程,打造集科研、?#23548;?#29983;产、教育、体验等于一体?#30446;?#30740;教育体系,是有利于村乡自身良性的循环。4.以多网融合为支撑,重构基地交通网络圈层。具有?#20013;?#27963;力的田园综合体必然是交通便利的区域,利用各地区内现有的交通体系、重构更便利的未来交通,从而可以带动人流、打造多元化物流网络,既让游客走进来,又将物品输出去。5.以网络平台为媒介的网络信息圈层。随着大数据、云?#35828;?#21457;展,现代科技可分析出现代人群的喜好需求,将信息网络融入各功能之中,可为生产发展提供方向,同时也可大幅度提升田园产业多元化,达到提高田园生活质量的目的。     田园生态圈的构想是对田园综合体理论的延伸,更是未来田园综合体旅游规划视角下的指?#21152;?#24310;展。

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