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  • 也说旅游

    文旅地产的现状与未来

    随着国民经济收入水平的不断提升,我国旅游市场发展也相应迅猛。据国家旅游局预计,我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱产业。毋容置疑,这是大众乐于消费的朝阳行业,预示着文旅产业的投资窗口已然打开。在此背景下,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅地产一直被用来作为拿地或营销的噱头,概念强于落地。作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。综合百强房企进军文旅地产的已有布局来看,涉入程度、投资体量、侧重细分领域和落地的具体项目形态,以及打法等方面,有多个异同之处。比如恒大主要是童世界、水世界这类主题公园(乐园),大型文旅综合体海花?#28023;?#20197;及康养项目养生谷;融创侧重文旅城、旅游度假区、文旅小镇等。万科已布局冰雪度假、营地教育、度假地产、文旅综合体等领域。整体看,百强房企所涉领域?#20381;?#20027;题乐园、度假区、康养项目、特色小镇、田园综合体、文旅综合体、城市商旅文综合体,乃至参与景区开发等,游乐、医疗、影视、文创、文娱、体育、教育、科技等元素都被整合进去。另一方面,我国文旅地产整体仍以销售为主,山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售,而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅,对资金与资源整合方面有较高要求。近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产,销售依赖性相对较弱。前者具有拿地成本低、?#20013;?#30340;门票收益以及配?#21672;?#19994;和地产项目的快速回现等优势。后者的开发不需要巨大的?#24067;?#25237;入,关键在于开发者如何解读、升级项目自身的历史文化价值,在业态、建筑和运营服务等层面打造项目的独特之处。在城镇化趋势下,未来市场机会巨大。不过,随着地方政府对文旅地产?#29616;?#22686;强,?#35270;猛?#22320;资源减少,文旅概念拿地或更不容?#20303;?#19978;海著名旅游规划策划公司李也文旅认为:文旅项目的打造运营能力,实质运营成效形成的品牌效应,将可能是房企撬动地方政府的重要助力。强者恒强,大鱼吃小鱼,这意味着继续做大规模可能仍是各体量房企的未来之选。李也文旅最新服务客户甘肃中科创集团也选择在甘肃定西进军文旅地产,西部地区游客人次增加、文旅资源的挖掘及产品供给提升,提供了更多的文旅市场空间和机会,吸引更多文旅资本进入。但综合甘肃的各项要素条件来看,相比海南、云?#31995;?#21306;域,它并非最优选,但卡位竞争也没那么激烈。先最优,再次优……背后的竞争已然加剧。
    2019年04月29日 阅读:2646
  • 也说旅游

    田园综合体与特色小镇的融合

    乡村旅游已经成为当今世界性的潮流,田园综合体顺应这?#26410;?#28526;流应运而生。?#27492;?#21294;乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、?#25191;ⅰ?#20445;鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大,在本区域内多元发展,从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生活水?#36857;?#20154;心必背,没有产业支撑的田园综合体也只能是另一副皮囊。各级各类?#25191;?#20892;业科技园、产业园、创业园,应?#23454;?#21521;田园综合体布局。田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来,让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪,以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系,从而产生符合自然规律的自警、自醒行为,在陶冶性情中自娱自乐,化身其中,缺乏文化内涵的综合体是不可?#20013;?#30340;。在经济高度发达的后?#25191;?#20154;们对“从哪里来”的哲学命题已经无从体悟,田园综合体通过把农业和乡村作为绿色发展的代表,让人们从中感知生命的过程,感受生命的意义,并从中?#24418;?#29983;命的价值,分享生命的喜悦。首先是融合共享,随着城乡一体化发展步伐加快,一二三产业融合发展加速,中国进入后工业革命时代,城乡社会全面融合,城市反哺乡村,乡村生态共享,社会转型升级、全面创新的新阶段。一个完善的田园小镇,是一个包含了农、林、加工、制造、餐饮、?#25191;ⅰ?#37329;融、旅游、康养等各行业的三产融合体和城乡复合体。其次是城乡一体,田园综合体+特色小镇,利于培育农业农村和城镇新兴产业发展新动能,加快城乡一体化,推动城乡实现历史性变革。田园综合体+特色小镇模式,为农业?#25191;?#21270;和城乡一体化联动发展提供了新支点。可以以城带乡、以工促农、形成城乡发展一体化新格局。通过一二三产业的深度融合,带动园综合体资源聚合、功能整合和要素融合,使得城与乡、农与工、生产生活生态、传统与?#25191;?#22312;田园小镇相得益彰。第三是生态田园,在发展生产、壮大产业的同?#20445;?#20026;?#25191;?#22478;乡居民探索多元化的生产聚居模式,既保持田园特色,又实现?#25191;?#23621;住功能,为实现城乡基础设施和公共服务均等化提供了最佳空间;田园风光、乡野氛围、业态功能等,加之优良的生态环境和循环农业模式,能够更好迎合和满足城市居民对生态旅游和乡村体验的消?#30740;?#27714;,使生产、生活和生态融合互动发展。最后是田园城市,生态是基础,是本色,因为特色小镇位于城乡之间,故一定要有田园风光,以及基于田园综合体特定产业和地域特色风俗文化之上的特定建筑风格、风貌,正所谓与“山水林田湖”相融的天人合一的自然形态。
    2019年04月28日 阅读:2445
  • 也说旅游

    特色小镇案例研究四

    特色小镇小而精美,类型多样,因此,李也文旅根据特色小镇的特点,总结了十大不同类型的特色小镇。在此前,已经介绍了历史文化型特色小镇、城郊休?#34892;?#29305;色小镇、新型产业型特色小镇、特色产业型特色小镇、交通区位型特色小镇,本期继续介绍资源禀赋型小镇、生态旅游型小镇。资源禀赋型小镇:打造资源禀赋型小镇,一是要小镇资源优势突出,处于领先地位;二是小镇市场前景广阔,发展潜力巨大;三是对小镇的优势资源深入挖掘,充分体?#20013;?#38215;资源特色。案例:定海远洋渔业小镇小镇位于舟山市定海区北部的干览镇境内,毗邻定海西码头渔港。小镇规划面积3.18平方公里,建设用地1.26平方公里。小镇打造一个产业特色明显、地方文化独特、生态环境优美、“产、城、人?#27604;?#20301;一体的省内唯一的远洋渔业健康产业小镇,使之成为长三角地区乃至全国海洋健康产业的新样板、新典范。小镇规划形成“一核五区”的功能布局结构。一核指远洋渔都风情湾区,?#30784;?#23567;镇客厅”。五区指远洋健康产品加工区、健康产品物流区、生活配套区、健康休闲体验区和综合保障区五类功能区。生态旅游型小镇:打造生态旅游型小镇,一是要小镇生态环境良好,?#21496;?#23452;游;二是产业特点以绿色低碳为主,可?#20013;?#24615;较强;三是小镇以生态观光、康体休闲为主。案例:丽江九色玫瑰小镇九色玫瑰小镇位于丽江市古城区七河镇金龙村,距三义机场3.5公里。项目结合村内9个民族主题文化元素,开发面积约3.6平方公里,分六个板块,包括442栋8万多平?#29366;?#32479;庭院房屋涂色,100余幅3D彩绘的建设。规划用5年时间,投资约5亿元来完?#19978;?#30446;开发。亚洲第一个彩色村庄、第一个玫瑰爱情主题小镇。小镇整体项目划分为五个区域:一区为商业休?#23567;?#23130;庆、3D文化创意园;二区为玫瑰温泉酒店;三区为玫瑰育苗基地及高端蔬果采摘园;四区为使用玫瑰种?#19981;?#22320;、花海景观基地、摄影基地;五区为玫瑰爱情大道及四季花海、空中观景?#21462;?#26446;也文旅总结十大类型特色小镇,本期介绍特色小镇中的资源禀赋型小镇、生态旅游型小镇,我们将于后面陆续介绍其他类型,敬请期待。
    2019年04月26日 阅读:2547
  • 也说旅游

    乡村旅游背景下传统乡村的转型升级以山里寒舍为例

    目前我国乡村旅游的发展已经走过?#35828;投?#38646;散化的农家乐、渔家乐和统一管理、统一规划的两个阶段,正在进入以娱?#20013;?#38386;度假为特征的第三阶段即乡村度假阶段(以乡村特色民宿为基础,以田园度假生活方式为寄托,围绕乡村资源开展疗养身心的深度旅游活动)。乡村度假为传统乡村的转型提供了一?#20013;?#30340;方式,那?#21019;?#32479;乡村是如何向乡村度假转型的?什么的乡村容易向乡村度假?#36739;?#36716;型?本文将以山里寒舍为案例?#25945;?#20854;由衰败乡村向高端乡村度假目的地转型的路径。一、山里寒舍的整体概况山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村,距离?#26412;?08公里,是一处由古村落?#33041;?#25104;的乡村酒店群。山里寒舍将整个村子的宅基地和农民的田地租用,约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上?#33041;?#24314;设86?#29366;?#24847;乡村民居及15亩公共配套功能设施,形成山里寒舍创意乡村休闲度假区,预计开发的配?#21672;?#26045;还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、?#22659;亍?#25163;工坊、农耕博物馆、观光车等。二、山里寒舍华丽转身前后1、山里寒舍“转身”前由于地处偏远,交通不便,干峪沟村村民逐渐外迁,导致大量民居闲置乃至荒废,村内民居空置率高达80%,成为名副其实的“?#25307;?#26449;”。干峪沟村户籍人口仅有41户71人,平均年龄超过60岁,常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化,年轻劳动力纷纷外出谋生,造成土地和山场无人打理,全村43处宅?#28023;?#22823;多处于闲置状态,村庄日益凋敝,了无生机。2、山里寒舍“转身”后2013年,北庄旅游开发公司,以50年租用、二套闲置房入股合作等形式,收租了村里废弃或闲置的宅基地(或集体土地),?#28304;?#33853;的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设,并将传统民居院落?#33041;?#25104;为高?#20998;?#30340;度假酒店,以“奢华与朴素混搭,舒适和自然结合”为特色,将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合,并配套了游?#22659;亍?#39640;尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目,目前开放的院落有20余座,入住价格从1500元至4000元不等。通过这一模式,村民不仅可以获得稳定的租金,同?#34987;?#25104;为山里寒舍的员工,获得相应的工资收入,而干峪沟村的土地、果林等各类资源也得到了系?#25745;?#27963;,昔日?#29287;?#30340;?#25307;?#26449;变身成为国?#21490;?#30340;乡村度假区。三、山里寒舍华丽转身的重要因素李也文旅认为促进衰败的干峪沟村向山里寒舍华丽转身的因素主要集中以下4个方面。 1、乡村自身的优势首先干峪沟村村落生态优?#36857;?#29615;境幽静,具有原生态的乡村味道浓郁,这种天然的、保存良好的乡?#30103;?#24687;为乡村度假开发提供了重要载体;其次部分房屋空置是乡村度假开发的重要条件,闲置的农宅减少了项目前期的工作程度,容易进行资产流转,并易于对房屋进行?#33041;?#21319;级,最后村落民居建筑多为传统?#26174;?#33853;,风貌特色突出,由砖石或木头等乡土材?#21183;?#31569;而成的建筑更能彰显乡村的?#21183;?#20065;?#30103;?#24687;,而?#21307;?#31569;外貌、结构等保存完整,具有较高的?#33041;?#20215;值。2、施行有效的土地流转政策在“山里寒舍”的带动下,干峪沟村成立了旅游专业合作社,着眼于干峪沟村独特的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求,有效推动土地、房屋流转,在不改变所有权前提下,村民以房屋、果树、土地入社,化零为整,委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地(或集体土地),以50年租用、二套闲置房入股合作等形式,?#33041;?#24314;设40?#29366;?#24847;乡村民居及15亩公共配套功能设施,形成了山里寒舍创意乡村休闲度假区。3、进行乡土化的开发山里寒舍最大的特点就是具有乡村的原始生态特征,开发不破坏当地环境,保留了原有的古老建筑外貌。在开发建设过程中,最大限度地使用当地的石材和木料,最大限度地保护民居的原始状态。酒店房间在原有老房基础上?#33041;?#35013;修而成,从外面看还是村民老宅,木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天,糅合了中西设计,融合了?#29260;?#19982;?#25191;?#29702;念,创建了?#29260;?#32780;不失?#25191;?#21270;的混搭风。五星级的客房及卫浴设施,中西餐厅,无线网络覆盖等。4、确保农户的利益得到落实首先最大限度保障农民权利,北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同。20年之后,如果村民对现有的经营状况和收益表示满意,可通过召开村民代表大会的形式,优先续租给开发企业。其次最大程度确保农民收益,山里寒舍为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式,全村?#21496;?#24180;收入达2万多元,在企业就业的社员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金,还可以入股合作社,按照经济效益和入股比例获取一定的分红,另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社?#26412;?#19994;,为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。
    2019年04月25日 阅读:2549
  • 也说旅游

    暗藏的危机下,主题公园创新之路该如何走

    ?#25317;?#26031;尼到环球影城,从Hello Kitty到六旗乐园,从华侨城到海昌海洋世界,从长隆到方特再到恒大童世界,主题公园已越来越成为投?#25910;?#21644;运营商激烈竞争的领域。而中国的主题公园市场已成为各方必争之地。据统计,中国主题公园总量约为2100家,投资在5000万元以上的有300家左右。截至到2017年底,1万多家A级景区中,主题游乐类的景区339家(3.92%)。根据TEA&AECOM发布的《2016主题公园报告和博物馆报告》显示,2016年全球前十大主题公园集团中国就占据了3席,亚太地区排名前20的主题公园中则有13个来自中国。主题公园是我国旅游发展的重要部分,市场前景十分广阔,但纵观国内主题公园市场,依然存在诸多弊端。李也文旅站在市场角度,探寻市场现状,把脉主题公园,寻?#20063;?#30151;所在,方可对症下药。1. 主题公园不主题,千篇一律是硬伤受一些成功示范以及利益的驱动,许多娱?#20013;?#20048;园纷纷踏上模仿之路,虽然项目繁多,却没有精致独特的产品,没有特色鲜明的主题,以致很多项目模式、内容大同小异。过山车、大摆锤、旋转木马、小丑表演……千篇一律,毫无特色。很多人认为只要有了这些娱乐设施就能开园卖门票赚钱了,事实上这些所谓的主题公园不过是披着光鲜外衣的劣质产品,单方面地看到利益空间,却也陷入了同质化的深渊。2. 盈利模式靠门?#20445;?#21333;一收入藏风险数据表明,国内主题公园的二次消费在整体收益中仅占10%甚至5%不到,收益仅仅依靠门?#20445;?#32570;乏内容和衍生品。从投资角度看,单一的盈利模式本身就是一种风险,这也使项目很难获得有效的融资成果。从盈利角度看,依靠门票为生的主题公园在淡季或?#22303;?#37327;不足的情况下,其收益效果?#19978;?#32780;知。 3. 文化挖掘不充分,内涵不足缺灵魂国外主题公园,“旅游+文化”深层次融?#31995;?#21457;展模式?#30740;?#25104;,而国内市场大多存在一个弊端,文化主题不够突出,对中华传统优秀文化的挖掘不足。导致我国主题公园吸引力低、美誉度不高,国?#31034;?#20105;力弱,文化?#24615;?#33021;力未发挥应有作用。4. 主题形象不突出,主题IP是王道以?#40092;?#23612;为例,为何一个被打上?#40092;?#23612;形象的商品价格可能是同类商品的3~5倍。因为人们对?#40092;?#23612;IP的认同,愿意为这样的IP形象买单。同时?#40092;?#23612;的IP衍生出其他产业链,开拓了服饰、出版物、音乐剧、玩具、食品、教育、日用品、电子类产品等一系列消费品,IP形象渗透到人们日常生活中。主题公园的发展不能只考虑游乐,还要考虑整体的运营体系,要拥有自己的形象、?#36866;隆?#20869;容,一个创意IP能为项目带来巨大的能量,主题公园IP大有可为。李也文旅认为,国内主题公园市场广阔,主题公园未来一定要实?#25191;?#24847;化、特色化发展。因此,主题公园必须走实践创新之路,挖掘文化内涵,实现主题公园IP化,衍生产业链,延长游客消费链条,加强品牌竞争力,提高国?#31034;?#20105;力。
    2019年04月24日 阅读:2458
  • 也说旅游

    旅游地产要“先旅游后地产”

    人民生活水平的不断提高导致中国旅游业快速的发展,与此同时旅游地产也搭乘了这辆顺风车,面对新的生活方式的转变,旅游地产的发展也要不?#31995;?#25509;近人们生活本能的需求。  旅游地产主要包括三大类。综观我国旅游地产,依据其主题和开发目的不同,可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类。其中,按照依?#34892;?#24335;不同,旅游住宅地产又可分为两类:一类是自然景观依?#34892;?#26053;游住宅地产。这类旅游地产往往依托风景优美的风景名胜区,以优美的自然景观为卖点,属借景开发模式。目前很多旅游城市景区周围的住宅都属于这种类型。另一类是人造景观依?#34892;?#26053;游住宅地产。这类旅游地产通常不依托现有的旅游资源,而是先投入巨资,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流,促使景区附近地产升值,再趁势开发房地产,属造景开发模式。目前,旅游地产已经成为开发热点。不管是全国性的地产巨头,还是“地方诸侯”都开始涉足旅游地产开发。随着经济的发展,旅游度假开始也开始成为人们的主要休闲方式,旅游地产的发展环境越变越好。旅游地产虽然已经进入了一个发展的?#24179;?#26102;期,但旅游地产毕?#22815;?#26159;一个年轻的产业。旅游地产的发展模式还不成熟,需要更多的开发商企业去探索。 但是,旅游地产也是地产开发的一种,它也势必会按照地产开发行业的规律进入到寡头时代,能否在未来站稳脚跟,这与公司的整体实力和发展战略都有着紧密相关的联系。旅游地产开发要成功的必备条件有三点。其一,选址地需要拥有独特的旅游度假资源。因为有些旅游资源只是适合做观光旅游但做不了旅游地产,比如黄山、贵州、华山、巴黎等等,这些地方的资源非常好,但不宜做旅游地产。一方面观光型的地方通常有比较极端的气候,交通不方便,另外缺乏人文氛围。这些拥有观光型资源的地方,更适?#31995;?#37202;店住上几天。而只有长线度假型的资源才适合打造旅游地产,比如云南、海南、青岛、珠海等城市,不仅有山、水、空气等丰富的自然资源,也有比较好的人文环?#22330;?#20854;二,除了旅游资源外,配套也要跟上。如果只有自然资源,而配?#21672;?#26045;没有跟上,那就容易沦为空。其三,交通便利。人们要的不是科学家?#36739;?#33324;的折腾,而是闲适和享受,交通上的不便利必然使旅游地产项目的价值大打折扣,包括万达长?#21672;较?#30446;也遇到这个问题。旅游地产或将在未来几年迎来新的爆发期,未来旅游地产应该做好逻辑修正,传统的开发模式已经?#27807;资?#25928;,旅游地产一定要秉持“先旅游后地产”的开发思路。其次,旅游地产不能只是提供给业主一处房子 ,还必须要做场所和内容,要让业主除了能在那里住、吃、?#21462;?#29609;,还能看到未来在这里的生活。最后,在体验经济时代,度假项目应该是一个美好生活的服务商。提供的房?#30828;?#26159;重点,重要的是能否提供独特的体验和服务。
    2019年04月23日 阅读:2546
  • 也说旅游

    田园综合体建设三大难题如何解决?

    “田园综合体”已经在遍地开花,但在资?#23616;?#21033;中,农业的基础性地位如何体现,农业在整体产业布局中如何发展,如何做好利益平衡,?#38376;?#27665;成为真正主体并由此获益,值得思考。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求,农民是田园综合体的主体,?#36951;?#19994;是产业链中的基础性产业,在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给,成为田园综合体建设的关键。现今涉及到的可?#29467;?#22320;:农民自有住宅、闲置宅基地;农村集体建设用地;四荒地,荒山、荒沟、?#37027;?#21644;荒滩;城乡建设用地增减挂?#24120;?#23545;投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等。但也存在多条用地红线:不得占用基本农田、不得超越土地利用规划、严禁随意扩大设施农用地范围。目前,田园综合体的主流土地获取方式主要有采?#29467;?#22320;银行的方式、建立以土地股份为基础的合作社、农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦和土地置换、租赁、入股联营这四种方式。政策方面倒是?#19990;?#22909;趋势。但我国农民户均经营土地少,多为一家一户小规模经营,形成较为零散的地块,对田园综合体大面积的土地利用形成制约。也就是说,田园综合体的大量用地要获得很多农民的许可,利益主体众多且复杂多样化,对农业农村发展项目建设的积极性各有不同,一旦未达成统一意见,整个项目建设将受到不利影响。和农民一起致富,才是正确地拿地方式!  田园综合体的业态模式为“农业+文旅+地产?#20445;?#23436;善的田园综合体是一个包含农林牧渔、加工、餐饮、旅游等行业的复合载体 。田园综合体运营团队等人才的欠?#20445;?#26159;目前田园综合体建设的一个难题,导致一些规划设计?#36739;?#36208;偏,或难以落地。区别于?#25191;?#20892;业园区和农业综合体,田园综合体的产业构成除了农贸?#24179;?#31561;,还有文旅康养、地产、会展、环保等业态,其充分考虑主客共享,不单追求经济效益,更要求综合效益。田园综合体的三个核心是田园生产、田园生活和田园景观。 “综合体”理应是跨产业、跨功能的综合规划,具体?#36739;?#30446;当中就是多功能、多业态的综合运营,这就要求项目的运营方能够深入挖掘当地的各种资源,推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。  农民是田园综合体的核心主体。在现今的田园项目中,农民收益主要来自三方面:以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台,定期分红,或者出租土地获取租金;成为企业员工获取劳动报酬;土地及地上附着物一次性?#38057;ァ! ?#20892;民利益的保障,其实不仅仅是经济利益,还包括文化利益。在真正的田园综合体里,不仅有老农民,更有被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与农村发展的新农民。实?#25191;?#32479;和?#25191;?#30340;对接?#20302;ǎ?#30000;园综合体才更具市场价值。
    2019年04月22日 阅读:2452
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文旅地产的现状与未来

文旅地产的现状与未来[也说旅游]

2019/04/29

随着国民经济收入水平的不断提升,我国旅游市场发展也相应迅猛。据国家旅游局预计,我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱产业。毋容置疑,这是大众乐于消费的朝阳行业,预示着文旅产业的投资窗口已然打开。在此背景下,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅地产一直被用来作为拿地或营销的噱头,概念强于落地。作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。综合百强房企进军文旅地产的已有布局来看,涉入程度、投资体量、侧重细分领域和落地的具体项目形态,以及打法等方面,有多个异同之处。比如恒大主要是童世界、水世界这类主题公园(乐园),大型文旅综合体海花?#28023;?#20197;及康养项目养生谷;融创侧重文旅城、旅游度假区、文旅小镇等。万科已布局冰雪度假、营地教育、度假地产、文旅综合体等领域。整体看,百强房企所涉领域?#20381;?#20027;题乐园、度假区、康养项目、特色小镇、田园综合体、文旅综合体、城市商旅文综合体,乃至参与景区开发等,游乐、医疗、影视、文创、文娱、体育、教育、科技等元素都被整合进去。另一方面,我国文旅地产整体仍以销售为主,山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售,而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅,对资金与资源整合方面有较高要求。近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产,销售依赖性相对较弱。前者具有拿地成本低、?#20013;?#30340;门票收益以及配?#21672;?#19994;和地产项目的快速回现等优势。后者的开发不需要巨大的?#24067;?#25237;入,关键在于开发者如何解读、升级项目自身的历史文化价值,在业态、建筑和运营服务等层面打造项目的独特之处。在城镇化趋势下,未来市场机会巨大。不过,随着地方政府对文旅地产?#29616;?#22686;强,?#35270;猛?#22320;资源减少,文旅概念拿地或更不容?#20303;?#19978;海著名旅游规划策划公司李也文旅认为:文旅项目的打造运营能力,实质运营成效形成的品牌效应,将可能是房企撬动地方政府的重要助力。强者恒强,大鱼吃小鱼,这意味着继续做大规模可能仍是各体量房企的未来之选。李也文旅最新服务客户甘肃中科创集团也选择在甘肃定西进军文旅地产,西部地区游客人次增加、文旅资源的挖掘及产品供给提升,提供了更多的文旅市场空间和机会,吸引更多文旅资本进入。但综合甘肃的各项要素条件来看,相比海南、云?#31995;?#21306;域,它并非最优选,但卡位竞争也没那么激烈。先最优,再次优……背后的竞争已然加剧。

田园综合体与特色小镇的融合

田园综合体与特色小镇的融合[也说旅游]

2019/04/28

乡村旅游已经成为当今世界性的潮流,田园综合体顺应这?#26410;?#28526;流应运而生。?#27492;?#21294;乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、?#25191;ⅰ?#20445;鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大,在本区域内多元发展,从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生活水?#36857;?#20154;心必背,没有产业支撑的田园综合体也只能是另一副皮囊。各级各类?#25191;?#20892;业科技园、产业园、创业园,应?#23454;?#21521;田园综合体布局。田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来,让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪,以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系,从而产生符合自然规律的自警、自醒行为,在陶冶性情中自娱自乐,化身其中,缺乏文化内涵的综合体是不可?#20013;?#30340;。在经济高度发达的后?#25191;?#20154;们对“从哪里来”的哲学命题已经无从体悟,田园综合体通过把农业和乡村作为绿色发展的代表,让人们从中感知生命的过程,感受生命的意义,并从中?#24418;?#29983;命的价值,分享生命的喜悦。首先是融合共享,随着城乡一体化发展步伐加快,一二三产业融合发展加速,中国进入后工业革命时代,城乡社会全面融合,城市反哺乡村,乡村生态共享,社会转型升级、全面创新的新阶段。一个完善的田园小镇,是一个包含了农、林、加工、制造、餐饮、?#25191;ⅰ?#37329;融、旅游、康养等各行业的三产融合体和城乡复合体。其次是城乡一体,田园综合体+特色小镇,利于培育农业农村和城镇新兴产业发展新动能,加快城乡一体化,推动城乡实现历史性变革。田园综合体+特色小镇模式,为农业?#25191;?#21270;和城乡一体化联动发展提供了新支点。可以以城带乡、以工促农、形成城乡发展一体化新格局。通过一二三产业的深度融合,带动园综合体资源聚合、功能整合和要素融合,使得城与乡、农与工、生产生活生态、传统与?#25191;?#22312;田园小镇相得益彰。第三是生态田园,在发展生产、壮大产业的同?#20445;?#20026;?#25191;?#22478;乡居民探索多元化的生产聚居模式,既保持田园特色,又实现?#25191;?#23621;住功能,为实现城乡基础设施和公共服务均等化提供了最佳空间;田园风光、乡野氛围、业态功能等,加之优良的生态环境和循环农业模式,能够更好迎合和满足城市居民对生态旅游和乡村体验的消?#30740;?#27714;,使生产、生活和生态融合互动发展。最后是田园城市,生态是基础,是本色,因为特色小镇位于城乡之间,故一定要有田园风光,以及基于田园综合体特定产业和地域特色风俗文化之上的特定建筑风格、风貌,正所谓与“山水林田湖”相融的天人合一的自然形态。

特色小镇案例研究四

特色小镇案例研究四[也说旅游]

2019/04/26

特色小镇小而精美,类型多样,因此,李也文旅根据特色小镇的特点,总结了十大不同类型的特色小镇。在此前,已经介绍了历史文化型特色小镇、城郊休?#34892;?#29305;色小镇、新型产业型特色小镇、特色产业型特色小镇、交通区位型特色小镇,本期继续介绍资源禀赋型小镇、生态旅游型小镇。资源禀赋型小镇:打造资源禀赋型小镇,一是要小镇资源优势突出,处于领先地位;二是小镇市场前景广阔,发展潜力巨大;三是对小镇的优势资源深入挖掘,充分体?#20013;?#38215;资源特色。案例:定海远洋渔业小镇小镇位于舟山市定海区北部的干览镇境内,毗邻定海西码头渔港。小镇规划面积3.18平方公里,建设用地1.26平方公里。小镇打造一个产业特色明显、地方文化独特、生态环境优美、“产、城、人?#27604;?#20301;一体的省内唯一的远洋渔业健康产业小镇,使之成为长三角地区乃至全国海洋健康产业的新样板、新典范。小镇规划形成“一核五区”的功能布局结构。一核指远洋渔都风情湾区,?#30784;?#23567;镇客厅”。五区指远洋健康产品加工区、健康产品物流区、生活配套区、健康休闲体验区和综合保障区五类功能区。生态旅游型小镇:打造生态旅游型小镇,一是要小镇生态环境良好,?#21496;?#23452;游;二是产业特点以绿色低碳为主,可?#20013;?#24615;较强;三是小镇以生态观光、康体休闲为主。案例:丽江九色玫瑰小镇九色玫瑰小镇位于丽江市古城区七河镇金龙村,距三义机场3.5公里。项目结合村内9个民族主题文化元素,开发面积约3.6平方公里,分六个板块,包括442栋8万多平?#29366;?#32479;庭院房屋涂色,100余幅3D彩绘的建设。规划用5年时间,投资约5亿元来完?#19978;?#30446;开发。亚洲第一个彩色村庄、第一个玫瑰爱情主题小镇。小镇整体项目划分为五个区域:一区为商业休?#23567;?#23130;庆、3D文化创意园;二区为玫瑰温泉酒店;三区为玫瑰育苗基地及高端蔬果采摘园;四区为使用玫瑰种?#19981;?#22320;、花海景观基地、摄影基地;五区为玫瑰爱情大道及四季花海、空中观景?#21462;?#26446;也文旅总结十大类型特色小镇,本期介绍特色小镇中的资源禀赋型小镇、生态旅游型小镇,我们将于后面陆续介绍其他类型,敬请期待。

乡村旅游背景下传统乡村的转型升级以山里寒舍为例

乡村旅游背景下传统乡村的转型升级以山里寒舍为例[也说旅游]

2019/04/25

目前我国乡村旅游的发展已经走过?#35828;投?#38646;散化的农家乐、渔家乐和统一管理、统一规划的两个阶段,正在进入以娱?#20013;?#38386;度假为特征的第三阶段即乡村度假阶段(以乡村特色民宿为基础,以田园度假生活方式为寄托,围绕乡村资源开展疗养身心的深度旅游活动)。乡村度假为传统乡村的转型提供了一?#20013;?#30340;方式,那?#21019;?#32479;乡村是如何向乡村度假转型的?什么的乡村容易向乡村度假?#36739;?#36716;型?本文将以山里寒舍为案例?#25945;?#20854;由衰败乡村向高端乡村度假目的地转型的路径。一、山里寒舍的整体概况山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村,距离?#26412;?08公里,是一处由古村落?#33041;?#25104;的乡村酒店群。山里寒舍将整个村子的宅基地和农民的田地租用,约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上?#33041;?#24314;设86?#29366;?#24847;乡村民居及15亩公共配套功能设施,形成山里寒舍创意乡村休闲度假区,预计开发的配?#21672;?#26045;还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、?#22659;亍?#25163;工坊、农耕博物馆、观光车等。二、山里寒舍华丽转身前后1、山里寒舍“转身”前由于地处偏远,交通不便,干峪沟村村民逐渐外迁,导致大量民居闲置乃至荒废,村内民居空置率高达80%,成为名副其实的“?#25307;?#26449;”。干峪沟村户籍人口仅有41户71人,平均年龄超过60岁,常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化,年轻劳动力纷纷外出谋生,造成土地和山场无人打理,全村43处宅?#28023;?#22823;多处于闲置状态,村庄日益凋敝,了无生机。2、山里寒舍“转身”后2013年,北庄旅游开发公司,以50年租用、二套闲置房入股合作等形式,收租了村里废弃或闲置的宅基地(或集体土地),?#28304;?#33853;的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设,并将传统民居院落?#33041;?#25104;为高?#20998;?#30340;度假酒店,以“奢华与朴素混搭,舒适和自然结合”为特色,将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合,并配套了游?#22659;亍?#39640;尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目,目前开放的院落有20余座,入住价格从1500元至4000元不等。通过这一模式,村民不仅可以获得稳定的租金,同?#34987;?#25104;为山里寒舍的员工,获得相应的工资收入,而干峪沟村的土地、果林等各类资源也得到了系?#25745;?#27963;,昔日?#29287;?#30340;?#25307;?#26449;变身成为国?#21490;?#30340;乡村度假区。三、山里寒舍华丽转身的重要因素李也文旅认为促进衰败的干峪沟村向山里寒舍华丽转身的因素主要集中以下4个方面。 1、乡村自身的优势首先干峪沟村村落生态优?#36857;?#29615;境幽静,具有原生态的乡村味道浓郁,这种天然的、保存良好的乡?#30103;?#24687;为乡村度假开发提供了重要载体;其次部分房屋空置是乡村度假开发的重要条件,闲置的农宅减少了项目前期的工作程度,容易进行资产流转,并易于对房屋进行?#33041;?#21319;级,最后村落民居建筑多为传统?#26174;?#33853;,风貌特色突出,由砖石或木头等乡土材?#21183;?#31569;而成的建筑更能彰显乡村的?#21183;?#20065;?#30103;?#24687;,而?#21307;?#31569;外貌、结构等保存完整,具有较高的?#33041;?#20215;值。2、施行有效的土地流转政策在“山里寒舍”的带动下,干峪沟村成立了旅游专业合作社,着眼于干峪沟村独特的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求,有效推动土地、房屋流转,在不改变所有权前提下,村民以房屋、果树、土地入社,化零为整,委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地(或集体土地),以50年租用、二套闲置房入股合作等形式,?#33041;?#24314;设40?#29366;?#24847;乡村民居及15亩公共配套功能设施,形成了山里寒舍创意乡村休闲度假区。3、进行乡土化的开发山里寒舍最大的特点就是具有乡村的原始生态特征,开发不破坏当地环境,保留了原有的古老建筑外貌。在开发建设过程中,最大限度地使用当地的石材和木料,最大限度地保护民居的原始状态。酒店房间在原有老房基础上?#33041;?#35013;修而成,从外面看还是村民老宅,木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天,糅合了中西设计,融合了?#29260;?#19982;?#25191;?#29702;念,创建了?#29260;?#32780;不失?#25191;?#21270;的混搭风。五星级的客房及卫浴设施,中西餐厅,无线网络覆盖等。4、确保农户的利益得到落实首先最大限度保障农民权利,北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同。20年之后,如果村民对现有的经营状况和收益表示满意,可通过召开村民代表大会的形式,优先续租给开发企业。其次最大程度确保农民收益,山里寒舍为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式,全村?#21496;?#24180;收入达2万多元,在企业就业的社员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金,还可以入股合作社,按照经济效益和入股比例获取一定的分红,另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社?#26412;?#19994;,为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。

TEL: 400-669-7006    MAIL: [email protected]    FAX : 021-50321021     ADD:上海市?#30772;?#21306;肇嘉浜路96号瑞金商务中心8号楼402-405室

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